一、整体规划欠缺旅游地产指导

　　海南国际旅游岛《规划纲要》整体六大定位：

　　把海南建设一个经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

　　A、我国旅游业改革创新的试验区。B、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。C、全国生态文明建设示范区。D、国际经济合 作和文化交流的重要平台。E、南海资源开发和服务基地。F、国家热带现代农业基地。

　　六大市场定位中，没有把海南全大的旅游房地产产业做为最大的未来发展重点，只是很含糊定位了“全国生态文明建设示范区”。海南地处热带，岛内旅游自然相当丰富，岛内适合旅游度假。1500公里的海岸线造就了旅游地产的景观旅游开发，才有全国这么多大型房地产进入，才带动了海南整体经济与旅游度假业的发展，国际旅游岛批准后，海南房地产上涨连续五个月排在全国第一，说明海南适合规划成为世界级旅游房地产基地。可以通过“国家海岸”海棠湾现25家超五星级度假酒店比较，占房地产企业就有80%，说明了海南在整体规划中还没有真正把旅游房地产作为主要未来发展产业，用旅游房地产产业带动所谓的八大产业。

　　海南把国际旅游岛规划成八大产业板块，明确将主要发展旅游业、文化体育产业、房地产业、金融保险业、商贸餐饮业和现代物流业、热带特色现代农业、新型工业和高新技术产业、海洋经济等。二大板块海口和三亚产业定位，以海口为中心的北部组团附带着周边的文昌、定安、澄迈，重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食物加工、高新技术等产业。以三亚为中心的南部组团，附带着周边陵水、保亭、乐东，主要发展度假酒店、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。二大板块中的长期发展目标与建设，很少陈述旅游房地产的建设规划目标，对未来的海南旅游房地产市场走向也没有整体规划指导，在发展原则上。对旅游景区和度假区主是强调了硬性指标，开发建设要进行差异化开发，合理定位，突出特色，满足多样化市场需求。对新建滨海度假区的建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100―200米，200米范围内既有建筑物不得扩建。

　　海南房地产自从上个世纪九十年代初期起步到今天，走了是一次次弯弯曲曲的道路，从国家九五计划中明确了海南的发展方向，以旅游业为主要目标，特区中的特区，而海南在使用中央政策同时，没有一次整体把握好特区政策的方向，造成了九十年代房地产的泡沫。2006年前海口市满街都看到面目全非房地产烂尾项目，也称为“半拉子工程”。给当时海南的经济带来了很大负面影响，整整二十年过去了，海南这次得以中央把海南作为“国家战略”，应借助“国际旅游岛”的春风与品牌良性发展旅游房地产产业。整体规划，整体包装，整体营销的思路，大胆把海南向国际化拓展，按国际化标准来建设，这样才能把海南建设成为现代化的一个自然生态美丽的旅游海岛胜地。